一、案情簡介

許女士在2015年向某房地產(chǎn)公司（下簡稱“開發(fā)商”）購房，同年12月辦理了交房手續(xù)，原本按照《商品房銷售合同》的約定，開發(fā)商應(yīng)最遲于2016年12月為許女士辦理產(chǎn)權(quán)證。但由于案涉小區(qū)存在違章建筑，開發(fā)商于2018年中旬才將房產(chǎn)證辦理下來。這期間，許女士多次與開發(fā)商溝通，開發(fā)商并沒有實質(zhì)解決問題，故許女士認為開發(fā)商給自己造成了損失，訴至法院，請求開發(fā)商向其支付違約金8萬余元。

二、律師工作及代理意見

本案中，本人代理許女士。在庭審中，開發(fā)商對于小區(qū)多戶業(yè)主延遲辦理房產(chǎn)證事宜是認可的，但認為未能辦理房產(chǎn)證的原因系小區(qū)內(nèi)存在多處違建，行政主管部門以此為由不予辦理。所以未能依約辦下房產(chǎn)證，開發(fā)商是可援引不可抗力免責(zé)的。

法官也認為開發(fā)商未能辦理房產(chǎn)證情有可原。對于此案，法官依法調(diào)取了關(guān)聯(lián)案件中法官向行政主管部門人員進行詢問的筆錄，我方在筆錄中發(fā)現(xiàn)開發(fā)商亦存在未按規(guī)劃建設(shè)的情形，故我方通過對案件的分析，從以下兩方面對法官進行說服：

開發(fā)商存在未按規(guī)劃進行建設(shè)的情形，其存在違約行為，與未能辦理產(chǎn)權(quán)證存在因果關(guān)系；

由于部分業(yè)主的房產(chǎn)存在違建，未能辦理初始登記”，不屬于“政府不可抗力”的免責(zé)事由。不動產(chǎn)登記中心不予辦理登記，是因其他業(yè)主的拆改行為而導(dǎo)致，本質(zhì)上仍是開發(fā)商對許女士違約。

三、裁判結(jié)果

        最終，我方觀點得到法院的認可，法院判決開發(fā)商賠償許女士違約金8萬余元，許女士成功維權(quán)。在此提醒讀者們，開發(fā)商一個小小的違約行為，也是涉及到專業(yè)法律問題的，維權(quán)成功與否，更需要從專業(yè)的角度進行分析，從而說服法官。